酒店委托管理 酒店委托管理最新3篇
随着法治精神地不断发扬，人们愈发重视合同，越来越多的人通过合同来调和民事关系，合同能够促使双方正确行使权力，严格履行义务。优秀的合同都具备一些什么特点呢？又该怎么写呢？书包范文小编精心为小伙伴们整理了酒店委托管理最新3篇，希望对您有所帮助。
酒店委托管理范文 篇一
关键词：委托 酒店管理合同
一、委托管理酒店的兴起
1948年希尔顿酒店公司在波多黎各合作经营Carribe Hilton酒店时使用的“利润共享租赁”。利润分成业主占四分之三、酒店管理公司占四分之一，但业主必须承担低于营运毛利的所有损失。这就是酒店管理合同委托管理的雏形。此后，这种经营模式在全球迅速蔓延。一方面，它使酒店管理公司有效地规避了海外经营的政治风险、环境风险；另一方面，又使酒店管理落后的国家地区得以获得专业酒店管理公司的无形资源。
而在我国，进入八十年代，随着改革开放的兴起，原有的国有宾馆已经严重滞后，面对不断涌入的境外游客，除了在硬件上做文章外，无法提供专业化的服务，仅靠自身摸索提高管理水平应对不断提升的服务要求是完全不可能的。在此背景下，聘请国际酒店集团委托管理成为当时最佳解决途径。酒店委托管理使酒店业主能够在不具备专业酒店经营管理经验的情况下，获得酒店管理公司提供的专业分工收益，使酒店不动产得到增值，获取酒店经营收益的重要经营方式。“通过管理合同的形式开展委托管理经营，饭店联号可输出高级人力资源、客户网络资源以及品牌和声誉等无形资源，其强大的营销与市场拓展能力、标准化动作体系、技术能力、成本控制能力以及人才培养能力奖大大提高单体饭店成功的可能性[参考文献：
邹益民；戴维奇；.单体饭店连锁化经营模式的战略选择：资源基础理论的观点[J]旅游科学。2006,(02)]”。
据国家旅游局信息中心2008年1月统计数据，世界排名前10位的国际酒店管理公司均已进入中国市场。
在这种背景下，为推进浦东建设而建的金茂大厦，当时也并没有选择自主经营酒店，而是与知名酒店管理公司凯悦国际合作，为了给国际商务游客提供了一流的服务和齐全的酒店设施，在53至87层建成金茂君悦大酒店――当时世界最高的酒店。酒店一开业即受到举世瞩目，不仅成为上海酒店业市场的领头羊，也推动了上海日后的高星级酒店市场的发展。此后，金茂集团又分别在三亚、北京、深圳复制成功经验，与多家酒店管理公司合作分别开出了金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店。
二、委托管理酒店的困局
在引进国外专业酒店管理公司的初始，由于酒店管理公司耳目一新的管理理念，严谨标准的管理制度，贴心周到的服务提供，令整个酒店行业出现了改头换面的变化。这一切让在计划体制浸淫多年的业主们受到前所未有的冲击，没有任何相关管理经验的业主们，在这时，必然全盘听从酒店管理公司的意见。虽然业主也有向酒店派驻人员，但基本只把自身当作酒店主管部门人员看待，或者即使派驻人员参与酒店经营，却由于“屁股指挥脑袋”，也未能执行业主监管的职责。业主对酒店管理公司完全处于一种放任盲从的状态。
随着国内旅游市场的不断发展，国际酒店集团大举进入中国市场，抢占市场份额，而经过多年的酒店经营经验，业主们也在与酒店管理公司交流中得到了朴素自发的成长，在业主的眼中，酒店管理公司逐渐走下“神坛”，甚至业主开始对酒店管理公司出现不信任，甚至是排斥。究其原因，主要有二：其一，业主要求经济利益的迅速实现，而酒店管理公司更专注自身的品牌建设，短期内不能带来明显的利润成为业主与酒店管理公司分歧的焦点；其二，由于业主初期没有建立有效的监管制度，发挥监管的责任，有些酒店管理公司人员为获取更为直接的基本管理费，牺牲利润率，扩大收入，甚至出现经济犯罪行为。在这样的背景下，业主急病乱投医，以强权介入的方式干预管理公司对酒店的日常经营，引致双方矛盾进一步激化，效益也越差。
究竟是为什么会产生这些问题，又应该怎样解决这种困局呢，业主与酒店管理公司的关系实质到底是什么？
金茂集团在管理伊始也存在着困局，从一开始对酒店管理公司放任自流，完全依赖，甚至对自身管理酒店专业水平是否与酒店管理公司对等而感到自卑，虽然当时也有向酒店派驻人员，但却在酒店办公，由酒店发放工资福利，在酒店参加活动、培训，接受酒店企业文化熏陶，彻头彻尾的是一名酒店员工，而非业主公司员工，可想而知，到底能履行多少业主监管职责。经过几年的经营后，作为业主的金茂集团也开始逐步思考如何去管理酒店，并在实践中开始逐步介入管理，大胆推动酒店平均房价的上涨，主动平衡平均房价与出租率的关系，推动酒店经营改善，事后的经营业绩及市场状况也证明业主经营策略的准确判断，业主的正确导入不仅不会阻碍酒店发展，而且会有利于酒店的发展，也提升了业主与酒店管理公司对话的信心。此后，业主又推动酒店成本节约，介入酒店采购，打造业主的供应链平台，对旗下酒店的供应链进行整合，为酒店节约了采购成本，同时推动酒店成本节约，将旗下不同酒店的优秀经验进行分享，提升了酒店的管理业绩。业主的话语权越来越强，管理公司也越来越愿意接受业主的意见。究其原因，是作为业主的金茂集团对自身定位及对与酒店管理公司的关系有着清晰的认识，做“有实力、懂行业、负责任、讲道理”的业主。
三、业主与酒店管理公司的关系实质――委托关系
委托理论是上世纪30年代，由美国经济学家伯利和米恩斯提出。指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定的决策权利，并根据后者提供的服务数量和质量对其支付相应的报酬[ 欧文。E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社，2001]。授权者就是委托人，被授权者就是人。
委托理论是建立在非对称信息博弈论的基础上的。非对称信息指的是某些参与人拥有但另一些参与人不拥有的信息。信息不对称可能会带来道德风险，所谓道德风险是指从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动，或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。在酒店运营期中，作为业主尤其需要防范道德风险的发生。
委托理论的主要观点认为：委托关系是随着生产力大发展和规模化大生产的出现而产生的。其原因一方面是生产力发展使得分工进一步细化，权利的所有者由于知识、能力和精力的原因不能行使所有的权利了；另一方面专业化分工产生了一大批具有专业知识的人，他们有精力、有能力行使好被委托的权利。但在委托的关系当中，由于委托人与人的效用函数不一样，委托人追求的是自己的财富更大，而人追求自己的工资津贴收入、奢侈消费和闲暇时间最大化，这必然导致两者的利益冲突。在没有有效的制度安排下人的行为很可能最终损害委托人的利益[ 欧文。E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社，2001]。
在酒店委托管理经营方式下，由于酒店所有权和经营权的分离，作为委托人的业主不可能拥有和作为人的酒店管理公司同样多的信息，存在信息不对称，而且双方的目标又完全不同――委托人着眼于资产的增值与回报，人着眼于管理费和品牌溢价。
四、业主管理的基石――酒店管理合同
美国康奈尔大学教授艾斯特在其著作中提出，酒店管理合同是酒店业主和酒店管理公司之间签订的书面协议，根据此协议，酒店管理公司被授权以酒店业主的名义代表酒店业主运营、管理酒店，并为酒店业主负责，作为回报，酒店管理公司得到管理酬金。管理合同的基本概念是由三个基本部分组成的：第一，经营者有全权经营管理酒店的权利，不受酒店业主的干扰；第二，酒店业主支付一切经营费用和财务费用，并承担所有权风险；第三，除重大疏忽或欺诈行为之外，酒店经营者的行为受酒店业主的保护。[ James J Eyster. The negotiation and administration of hotel and restaurant management contracts(3rd Ed.)[M]. NY: Cornell University School of Hotel Administration, 1988: 23.]
酒店管理合同的经营模式有效实现了酒店所有权和经营权的分离，资本雄厚但缺乏酒店管理经验和专业技能的酒店业主可以降低经营不善的风险，得以进入酒店市场。同时，酒店管理公司得到低成本拓展其资源网络和市场份额的机会。浩华国际酒店管理咨询公司受国际酒店协会的委托所做的报告指出，酒店管理合同是一种有益的机制，它创造了处理酒店业主和酒店管理公司关系的有效安排[ Withiam, Glenn. Positive report on management contracts [J] Cornell Hotel and Restaurant Administration Quartely, 1993 Oct: 14-21]。
如上所述，业主与酒店管理公司关系的实质就是委托关系。酒店业主和酒店管理公司通过签署管理合同，约定双方的权利、义务和责任。酒店业主委托酒店管理公司作为自己的人，经营管理酒店。酒店管理公司则以人的身份。
五、业主管理具体内容
1、资产管理
资产是酒店营运必须具备的基本要素，也是业主在酒店投资过程中最直接的体现。业主拥有酒店的所有权，所有的硬件设施和存货均为业主所有。如何维护好酒店资产，使之保值增值，是业主最为关心的问题。在高端品牌酒店中，资产种类繁多，大到机器设施设备，小到毛巾、玻磁银器皿超过5000个品种。但就目前酒店行业的整体情况来看，资产管理是酒店管理中普遍存在的薄弱环节，资产流失、维护保养不及时、使用寿命严重缩水、管理不到位、责任不明确是酒店资产管理中存在的严重问题。
为了更好地维护业主的权益，保证酒店资产的完整安全，应根据资产特性，确定资产盘查方式和周期，强化日常资产管理检查，加强资产盘点清理和资产管理流程审计，及时解决存在的问题，发现差异及时纠偏。
金茂集团在之前的君悦酒店的资产管理上，也存在着管理薄弱的问题，开业采购也非业主方进行主导，也没有建立定期的资产盘查制度，业主对资产做不到心中有数，直接导致后期更新改造、维护保养上更加无从抓起。但随着时间的推移，资产管理越来越受到重视，新开业的酒店的开业采购均由业主主导，运营酒店建立酒店资产名录，并对酒店资产质量进行评估。
2、分析评价
对酒店盈利能力的评价，是酒店经营业绩分析的重要内容。RevPar是国际酒店行业产业公认的而且是最常用的经营业绩衡量标准，是指每间可借出客房产生的平均实际营业收入，即实际平均房价乘以出租率。一般来说，提供全功能服务的酒店总收入中有50%―65%是来自客房。但仅以RevPar为来分析一家酒店的经营业绩也是不够的，还需综合业主利润率、成本费用指标等多重指标进行综合评判。
此外，除了对盈利能力的分析外，还需要关注管理水平及效率的分析评价。毕竟作为人的酒店管理公司与业主的利益天然存在分歧，而由酒店管理公司派出的经理人也是有固定任期的，眼前的短期利益远远高于长期利益。
分析评价，尤其是经营业绩评价在金茂集团历来得到重视，每月均会有业绩评价会对酒店的经营数据进行专门的分析评价。除对收入、入住率、业主利润、业主利润率、RevPar、业主利润、业主利润率等常用指标进行分析外，还在客房、餐饮、成本、能耗等多方面进行分析研究，并根据实际情况，不定期对酒店进行专题研究。此外，还以常规的内部审计，不定期的调研等多种形式进行管理评价。
3、日常营运管理
作为业主，有必须参与到酒店的日常营运管理中。一可以掌握酒店一手经营信息，对酒店经营发展预判奠定基础。二学习专业管理公司先进管理经验，提升酒店管理水平。三监控日常经营，降低道德风险发生的概率。
业主管理体现在酒店日常经营管理中，一般在酒店高层委派高级管理人员，通常为副总经理和财务副总监等关键岗位；其余的业主公司人员，通常保留一小部分，不直接参与酒店的日常经营管理，而是作为业主办公室，协助酒店对外以法人身份办理相关事务，同时监控酒店经营目标、现金状况等，从而为业主管理提供决策依据。
在金茂旗下酒店，业主委派高级管理人员有业主代表、副总经理、财务副总监和工程副总监等关键岗位，参与并监督酒店日常营运管理，分析、评估酒店运营管理现状及趋势，协助本部研究行业发展趋势，支持公司战略目标与年度目标的达成。酒店不具法人身份，而是作为业主公司分公司存在，派驻酒店的高级管理人员同时在业主公司内兼职，不仅对酒店经营负责，也对业主投资负责。此外在业主公司一般还配财务一人，行政一人，处理业主公司及酒店需业主协助的相关事务。参考文献：
邹益民；戴维奇；.单体饭店连锁化经营模式的战略选择：资源基础理论的观点[J]旅游科学。2006,(02)
欧文。E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社，2001
欧文。E.休斯：《公共管理导论》（第2版）, 中国人民大学出版社，2001
酒店委托管理范文 篇二
被告：国家某管理局南京分局。
「案情
南京某酒店系中外合作经营企业，1986年11月15日经江苏省人民政府批准，1987年1月20日国家工商行政管理局发给营业执照。1988年8月16日，南京某酒店向江苏省某信托投资公司（以下简称投资公司）申请贷款人民币。当时投资公司言明没有人民币，只有美元，于是南京某酒店与投资公司签订了20万美元的贷款合同，并出具书面委托书，委托投资公司按有关规定代为调剂人民币。同日投资公司扣除了20万美元的贷款利息4600美元，以及原先向南京某酒店提供的50.84万元人民币贷款本息后，于8月17日将所剩71.285万元人民币划入南京某酒店帐户。1990年3月29日，国家某管理局南京分局（以下简称南京分局）以私自买卖外汇为由，对南京某酒店罚款4.9436万元。南京某酒店不服处罚，决定向国家某管理局江苏分局申请复议，经复议维持原处罚决定。南京某酒店向南京中级人民法院起诉，请求撤销被告所作的处罚决定。
原告诉称：1988年8月16日，原告与投资公司签订20万元美元贷款合同后，便委托投资公司代为调剂人民币。被告在处罚决定中认定“委托无效”，原告认为，这样认定委托的性质是错误的。我国民法通则规定：“公民、法人可以通过人实施民事法律行为”，所以原告委托投资公司代为调剂外汇是合法的，原告并无过错。委托书中载明“按照有关规定代为调剂”。投资公司系金融机构，理应知道调剂程序，然而却未按有关规定到外汇调剂中心办理，而是用自己的人民币私自调剂。由此可见，“私自调剂外汇”是投资公司超越权所为的行为，而非原告之行为，因而不应由原告承担法律责任。
被告辩称：对原告作出的处罚决定，事实清楚，证据充分，定性准确，适用法律法规正确，请求法院予以维持。其主要理由是：
（1）原告与投资公司签订贷款合同后，原告已获得这笔20万美元贷款的所有权。原告如需将美元调剂成人民币，就必须到外汇调剂中心进行调剂。原告没有到外汇调剂中心调剂外汇，而是委托无权进行外汇调剂业务的投资公司代为调剂，这事实上是变相私自买卖外汇的行为。
（2）有关文件规定，“外汇调剂中心为法定的外汇交易机构”，“除外汇调剂中心外，其他任何单位和金融机构一律不得办理外汇调剂业务”。由此可见，调剂外汇必须委托外汇调剂中心办理，除此以外的委托都是违法的。投资公司不能客户进行外汇调剂业务，因此，委托关系是违法的、无效的。
（3）即使如原告诉状中所称，原告是民事关系中的被人，则因为投资公司超越经营范围，私自客户进行外汇调剂活动构成违法，被人也应负连带责任。
「审判
南京市中级人民法院经审理认为：外汇调剂中心是办理外汇调剂业务的法定机构，其他任何单位和金融机构一律不得办理外汇调剂业务。投资公司既无权直接办理外汇调剂业务，也无权接受委托代客户办理外汇调剂。南京某酒店明知国家调剂外汇的有关规定和程序，也明知投资公司无直接办理调剂外汇业务的权力，却将贷款所得美元委托投资公司进行调剂，造成投资公司以自己的人民币购买南京某酒店美元的事实，实属私自买卖外汇的违法行为。调剂外汇只能自己亲自到外汇调剂中心办理，不能委托他人，因此，南京某酒店委托投资公司调剂外汇的行为是违法的。被告所作的处罚决定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。该院作出判决：维持国家某管理局南京分局的行政处罚决定。
南京某酒店不服一审判决，向江苏省高级人民法院提起上诉。上诉理由是：（1）上诉人没有私自买卖外汇的故意，向投资公司申请贷款的目的是为了解决急需支付的工程费用，投资公司言明没有人民币，才贷款美元的。上诉人不想贷美元，因此，根本谈不上私自买卖外汇的故意。（2）上诉人委托投资公司代为调剂人民币行为符合《民法通则》关于委托的有关规定，现行法律、法规并无调剂外汇不能的特殊规定，因此，委托关系是合法的。（3）投资公司超越权限私自买卖外汇，其法律后果应由其自己承担，上诉人不承担责任。被上诉人南京分局以原答辩理由答辩。
江苏省高级人民法院认为：上诉人南京某酒店与投资公司签订20万元的贷款合同后，即出具书面委托书，委托投资公司代为调剂人民币。委托书载明：“按有关规定代为调剂人民币，其调剂价每美元人民币6.25元”（未超过外汇调剂中心的比价）。此委托书符合《中华人民共和国民法通则》第六十三条关于“公民、法人可以通过人实施民事法律行为”的规定，双方形成了委托关系，委托是合法的。被上诉人坚持认为调剂外汇不能，原告委托不合法，但未能提供现行法律、法规等规范性文件关于调剂外汇不能的规定。因此，被上诉人关于委托是不合法的观点站不住脚。投资公司没有按委托书要求，到调剂中心调剂外汇，而是用自己的人民币买下这20万美元外汇，这是超越权限的行为，应由自己承担法律责任。所以处罚投资公司是合法的，处罚状元楼是错误的。该院作出终审判决：一、撤销江苏省南京市中级人民法院行政判决；二、撤销国家某管理局南京分局的行政处罚决定。
「评析
一、南京某酒店的外汇可以进入调剂中心进行调剂。国务院1988年2月26日的《关于加快和深化贸易体制改革若干问题的规定》第四条中规定：“各项留成外汇、外商投资企业外汇和经国家某管理局批准的其他外汇，均可通过调剂中心进行调剂。”中国人民银行1987年10月1日公布的《非银行金融机构外汇管理办法》第十四条规定：“外商投资企业之间，在外汇管理部门监管下，可以相互调剂外汇余缺。”国家某管理局1988年3月9日的《关于外汇调剂的规定》第四条规定：“经国家某管理局或其分局审核，下列外汇可以向调剂中心申请卖出：各项留成外汇；外商投资企业外汇；国家某管理局批准的其他外汇。”根据上述的规定，外商投资企业的外汇可以通过调剂中心进行调剂。南京某酒店系中外合作企业，其向投资公司贷的20万美元，属于其他外汇，这笔外汇可以通过外汇调剂中心买卖。
酒店委托管理范文 篇三
［关键词］产权式酒店；诚信；品牌
改革开放三十多年来，我国的经济飞速发展，到2008年人均GDP达到3313美元，酒店行业也得到迅猛发展，一些新型的酒店如雨后春笋般崛起，其中由国外引进的产权式酒店在这近十年来得到一定程度的发展并在国内占据重要的一席之地。
1 产权式酒店的概念
1.1 产权式酒店的实质
“产权式酒店”这一概念起源于20世纪70年代欧美发达国家，由“时权酒店”(Time share hotel）演变而来。所谓“产权式酒店”就是由个人或集团投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，每一间客房都各拥有独立的产权。投资者将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获得该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
今天的产权式酒店可分为三大类：时权酒店、退休住宅型酒店、有限自用投资型酒店。
1.2 具有中国特色的产权酒店
由于产权式酒店是“舶来品”，所以一定程度上在我国遭遇到水土不服的现象，直到2001年，它才真正作为一种旅游与房地产相结合的物业开发模式风靡全国。在人们的眼中，它是一种全新的房地产投资业态，兼具地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资特性的投资方式。
2 产权式酒店在中国发展所遭遇到的难题
产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60％是中产家庭投资，40％是企业集团购买。对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者双重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。因此，产权式酒店对于投资者而言看似一块诱人的“香饽饽”，但从全国范围来看，特别是近几年，虽然很多大城市和旅游景区的产权式酒店如雨后春笋般涌现，并伴随着高预期收益的承诺，但它们的实际销售却遇到了瓶颈，停滞不前。这一现象的出现有其一系列的原因；一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受；四是我国有关于产权式酒店的法律法规还不健全；五是销售价格偏高等。
由于产权式酒店是一种先付款后消费的产品，购买者的权益(使用、继承、馈赠和转让)的保障成为国内产权式酒店最突出的问题和矛盾，而这主要来源于消费者对产权式酒店的诚信危机。
3 诚信危机造成的根源
产权式酒店的诚信危机主要来自以下两方面。
3.1 房地产开发商的诚信危机
酒店的诚信危机主要来自开发商方面。有一部分的开发商的动机不纯，如为了融资和销售烂尾楼而故意夸大其利润率。在国内还存在的一种普遍现象是开发商只重视开发和销售而忽略管理，致使酒店经营不善，投资者的收益达不到预期的希望。
3.2 委托酒店管理方的诚信危机
产权式酒店的赢利能力主要依靠酒店经营管理水平。购买产权式酒店后委托管理的管理公司是否足够的诚信也非常的重要。管理方在对业主拥有的闲置客房进行经营管理时采取各种方法调整客房经营收入，服务项目收入以及管理成本的控制等都面临诚信危机。
4 树立品牌——双赢的选择
品牌作为酒店市场竞争的高层次手段，对其发展起着至关重要的作用。通过树立好的产权式酒店品牌使得在市场竞争中处于有利地位。
对房地产商而言，品牌以其知名度、美誉度、满意度和忠诚度得到投资者和消费者的接纳和认可，大幅度推动销售，加强产品开发发展和与各方面合作者的谈判能力等，从而得到更大的发展。
对投资者而言，促使其实现高收益和休闲娱乐的期望。
5 如何树立好的品牌形象
一个品牌具有其独特品质和影响力，它包括独特、品位、质量、行业影响力和社会影响力及商标；无形品牌的创造是依靠每位员工在塑造品牌的过程中建立的。品牌作为内涵，国内的酒店和管理公司都需要这样一个持续的能力，使自己的服务和产品不断提升，不断创新，只有形成这种机制我们才能够发展。
首先，房地产开发商要加强对自身的管理：对开发项目进行科学评估和论证，开发结构合理，注重酒店的长期收益；开发商在追求利益的同时也要保障消费者和投资者的利益。在一个房地产开发项目上能否选择产权式酒店模式，必须进行科学评估和论证。评估和论证主要包括地区宏观环境和项目环境这两大方面的内容。
地区宏观环境，房地产业和酒店业的发展都与地区宏观环境及其经济发展水平直接相关。宏观环境包括：自然地理环境，历史人文环境和社会经济环境。自然地理环境影响人流、物流、信息流和自然风光的可观赏性、可体验性；历史人文环境对于思想观念、思维方式、生活习惯的形成以及文化的传承有着重要的、独特的、不可替代的作用；社会经济环境是商品社会发展的基础，社会的繁荣稳定，居民收入的增加是房地产业发展的前提条件，经济水平高低和经济发展的快慢，决定着人们的消费水平和人员流动的数量、速度，直接影响着酒店业需求数量和水平。因此，对宏观环境的评估是确定房地产开发模式的基础。
对宏观环境的评估，主要有以下几项重要内容。
当地的主要的社会经济指标。主要包括：人口情况(常住人口和流动人口)，GDP总量，财政收入，人均可支配收入，社会消费品零售总额等年度完成情况及其增长；当地的支柱产业，特色行业和产品情况；在全国、全省的地理位置及其优劣势，水、陆、空交通情况；当地自然景观、历史遗存、人文特色。如著名旅游景点、历史文物、特色民俗、民风及其开发程度、旅游收入等；经济政策，发展规划，政府效率，企业环境。
项目环境，项目环境评估是评估项目所在地、所在位置是否适合做产权式酒店项目。该评估是在以上评估认为在该城市或地区可以搞酒店项目的前提下对具体地点是否适合做产权式酒店项目的评估。其具体内容包括：项目所在位置所处区域，在本地的地位及其详细规划；项目及其周边的道路情况；项目位置的人流、交通情况；项目所在地的市政公用设施配套情况；项目周边的机关、单位、社区情况；项目周边的酒店业、商业、餐饮业、娱乐业状况；项目周边的房地产竞争项目情况。
5.1 禁止为了销售业绩乱开空头支票
在产权酒店的广告宣传资料中，开发商一般都明示了令人心动的投资回报和承诺，但大多数情况是按照最理想的经营条件来计算的，在实际当中往往无法达到。虚高回报率的炒作，不仅使得开发商信誉受到影响，而且加大了投资者的风险，长期下去会得不偿失，被市场和消费者所抛弃。因此，一定要根据旅游的季节性，周边环境，所处地段，主要酒店的位置、规模、数量、档次、住房率、价格，消费群体等各种综合环境如实计算出其酒店经营管理公司预期的入住率，从而慎重确定投资回报。
5.2 硬件设施的保障
根据产权式酒店的业内人士介绍，酒店要想有赢利的空间，与酒店的规模、档次、硬件设施的规范化投入和周边配套设施都有很大的关系。酒店对自身的装修档次和规模等方面都有严格的把关。产权式酒店档次定位很关键，一般旅游休闲客人喜欢3星级、4星级的酒店。多增添开放式娱乐设施开展多元化经营和尽一切可能满足客人需要现在逐渐也已成为产权式酒店的必要竞争条件之一。
5.3 开发商设身处地为投资者着想
产权式酒店是新生事物，投资人认购并不是很积极，大都持观望态度，要接受它尚需时日。因此开发商进行正确的引导，并积极培育消费市场和综合自身和社会各种资源优势为消费者提供额外利益和优惠。首先，应积极运用房地产行业的一些运作模式为消费者提供银行按揭投资计划。其次，对产权式酒店进行一系列的改革使之适合中国的国情以及中国市场的需要。如可以考虑在产品的设计，价格优惠方面以及针对职工的年休假制度制定与之相符合的措施等。
5.4 开发商充分考虑产权式酒店的退出机制
产权式酒店投资属于固定资产投资，开发商可替投资者考虑其变现能力如何，如变现和转让等。并对各种退出机制进行分析，避免投资失败。
无论是以商业管理公司名义与酒店管理公司签订委托协议还是由投资者直接与酒店管理公司签订协议，产权式酒店项目的成功与否关键是酒店管理公司的品牌和能力，选择优秀的酒店管理公司项目就成功了一半。好品牌的酒店管理公司的管理模式和营销方法会很大程度提高酒店的收益率，正是鉴于此，房地产商选择了著名的酒店管理公司，如北京的中欣戴斯酒店、昆明的中城酒店等，基本上都兑现了酒店销售前的预期投资高回报率。
委托酒店管理公司方面树立品牌形象，购房者在签订购买产权酒店合同的同时，要与酒店经营管理公司签订委托经营管理合同，以委托的形式，把自己购买的具有产权的酒店客房交给专业酒店经营管理公司负责经营管理。
第一，酒店管理公司要能够做到行业自律，采取统一的合同范本；在独立进行经营时，聘请注册会计事务所审核财务报表，并使它的财务经营方面透明化。
第二，管理方可帮助业主自动成立业主委员会监督经营，使业主委员会拥有和可以实行一定的权利，尤其关注与业主的沟通问题，与业主的互动应该在减低投资风险方面会有一定的积极作用。
第三，在对业主的利润分配方面，根据每间客房的楼层、朝向、面积等不同的情况进行合理的分配；酒店的重新装修、物业、水电等方面的费用对业主尽量做到公开化。
第四，创建国内移动服务产权式酒店，积极加入知名的国内度假交换网络或积极加入分时度假交换体系，与同业进行广泛的横向联合。
6 产权式酒店要集团化发展，品牌化经营
占主导地位的大公司对市场有更好的吸引力和竞争力，因此，集团化成为酒店业获取消费者认可的最有效的方式。运用好的促销手段、示范方式培育市场、培育消费者，建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强经营获利能力及运作的透明度以及在经营规模、管理手段、营销模式等方面上集团化产权酒店比单个产权酒店发展具有绝对的优势，也是单个产权式酒店以品牌为导向下大工夫塑造酒店整体形象，走集团化道路的必然趋势。
参考文献
［1］刘赵平。分时度假产权酒店［M］.北京：中国旅游出版社，2002.
［2］杨戈，陈胜。透视中国产权酒店的发展［J］.销售与市场，2002.
［3］王熙兰。我国产权式酒店与分时度假现象的几点思考［J］.经济与社会发展，2004.
［4］詹芬萍。产权酒店——中国酒店业拓展的新领域［J］.北京第二外国语学院学报，2004.
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