个人住房贷款管理办法 个人住房贷款管理办法（通用8篇）
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个人住房贷款管理办法范文 篇一
第二条个人住房组合贷款（下称组合贷款）是指借款人申请个人住房公积金贷款不足以支付购买商品住房所需资金时，可同时向经办公积金贷款业务的商业银行申请个人住房贷款，即以住房公积金和银行自营性信贷资金组合向借款人发放的贷款。
组合贷款的办理应当遵循自愿原则，由借款人根据需要自愿申请。
第三条公积金中心（含所属管理部，下同）负责组合贷款中住房公积金贷款部分的审批、管理和监督；贷款银行负责自营性个人住房贷款部分的审批、管理和监督以及组合贷款的发放。
第四条申请个人住房组合贷款的，必须符合公积金中心以及各商业银行个人住房贷款管理办法中有关贷款对象、条件、额度、期限等的规定。
第五条组合贷款中的个人住房公积金贷款与商业性住房贷款需在同一贷款银行发放，住房公积金贷款期限和商业性住房贷款期限应当一致，贷款发放原则上须为同一日。
第六条组合贷款额度的计算。组合贷款中公积金贷款的额度由公积金管理中心根据有关规定确定。组合贷款中银行自营性个人住房贷款的额度由各贷款银行根据各自贷款办法，减除住房公积金贷款额度后自行确定。组合贷款中个人住房公积金贷款利率和商业性住房贷款利率分别按照国家有关规定执行。
第七条组合贷款的申请。借款人应当分别向公积金管理中心及贷款银行提出组合贷款申请，并按规定分别提供相关证明材料。住房公积金贷款由公积金管理中心审核批准，商业性个人住房贷款由各贷款银行审核确定。
第八条组合贷款的审批。个人住房公积金贷款和商业性住房贷款由公积金中心和贷款银行分别审批。公积金中心在收到组合贷款申请后，应在五个工作日内作出审批决定，确定贷款的金额、期限。贷款银行在公积金中心审批后，再根据中心确定的放贷金额和期限合理确定组合贷款中商业性贷款额度。
第九条组合贷款的担保。申请组合贷款的借款人应以所购商品住房作抵押担保。在房屋他项权证办结前，由房屋出卖人提供阶段性担保。
第十条组合贷款的发放。贷款银行须根据中心出具的委托通知以及本行审批情况与借款申请人签订《借款合同》及相应的贷款担保合同，在合同中须注明公积金贷款的金额、期限、利率等。在办理抵押登记时，设定贷款银行为贷款抵押的抵押权人。在组合贷款合同签订并办妥贷款抵押登记备案手续后，贷款银行应在中心出具划款通知书后，根据借款合同约定的时间，将贷款资金用转帐方式划转到售房单位在银行开立的帐户。
第十一条组合贷款的还款。贷款采取等额本息还款或等额本金还款方式，双方贷款还款方式应当一致，并由贷款银行通过储蓄卡、存折等方式代扣。
第十二条借款人通过申请，经贷款银行及公积金中心同意后，可提前一次性还清贷款本息，也可以提前归还部分贷款本金。借款人将组合贷款全部还清后，经贷款银行及公积金中心共同同意后，方能办理撤押手续。
借款人违反借款合同约定不履行偿还贷款本息义务的，贷款银行和公积金中心按照规定要求借款人履行偿还责任；拒不清偿的，由贷款银行和公积金中心联合进行诉讼，诉讼发生的相关费用按贷款金额进行分摊；在清偿贷款本息时，个人住房公积金贷款本息与商业性住房贷款本息按贷款剩余金额比例受偿。
第十三条本办法未尽事宜分别按照个人住房公积金贷款政策和商业性住房贷款政策执行。
个人住房贷款管理办法 篇二
第一章 总则
第一条 为支持城镇居民个人购买自住住房，规范个人住房公积金贷款业务，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《住房公积金管理条例》、《个人住房贷款管理办法》和《贷款通则》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称个人住房公积金贷款是指按《住房公积金管理条例》规定按时足额缴存住房公积金的借款人，在购买自住住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。
第三条 住房公积金贷款的审批工作由住房资金管理中心负责，贷款风险由住房资金管理中心承担。各级住房资金管理中心委托承办房改金融业务的国有商业银行具体办理个人住房公积金贷款手续，不得自行办理住房公积金贷款业务。住房资金管理中心按有关规定向受托银行支付手续费。
第四条 住房资金管理中心和受托银行应签订办理住房公积金贷款业务的协议，并在其中规定各自的权利和义务。
第五条 为了更好的满足城镇居民购房贷款的需求，各级住房资金管理中心可以和受托商业银行共同办理个人住房组合贷款，收益和风险按贷款比例分担。
第二章 贷款对象和条件
第六条 申请住房公积金贷款的借款人需同时具备下列条件：
(一)贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人；
(二)具有城镇常住户口或有效居留身份；
(三)有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还本付息的能力；
(四)借款人及所在单位已与住房资金管理中心建立正常的住房公积金缴存关系，及时足额缴存住房公积金12个月以上；
(五)具有购买住房的合同或协议，借款人必须是购房合同约定的产权人；所购住房为商品住房、经济适用住房、房改房和上市已购公有住房；
(六)有不低于所购住房全部价款20%的资金作为购房首期付款；
(七)同意以所购住房或贷款人认可的其他住房作抵押并办理房产保险手续，或以有价证券作为质押，或有足够代偿能力的第三人作为保证人。借款人购买期房的，在房屋竣工办理产权证书之前，可由售房单位提供保证并办理抵押备案。
第七条 借款人应向住房资金管理中心提供以下材料：
(一)身份证件(指居民身份证、户口本或其他有效居留证件)；
(二)合法的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
(三)借款人稳定的经济收入证明；
(四)抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明；
(五)住房资金管理中心要求的其他证明和材料。
第三章 贷款的额度、期限和利率
第八条 个人住房贷款额度在中国人民银行和建设部规定的最高限额内，可具体参照以下几个因素计算确定：
(一)借款人贷款总额(公积金贷款+商业性贷款)＝职工购买自住住房房价×80%；
(二)公积金贷款最高额度＝(借款人及配偶上一年度月平均工资总额)×12×贷款年限×30%；
(三)组合贷款中商业性贷款可贷额度＝房价×80%-住房公积金贷款额度。
第九条 贷款期限的确定一般参照借款人贷款数额、还款能力、借款人到退休年龄的工作年限和借款人意愿由贷款人确定，最长不超过30年。
第十条 个人住房公积金贷款利率实行低存低贷的原则，5年以下(含5年)按年利率4.14%执行，5年以上按年利率4.59%执行。个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日按相应档次利率确定下一年度利率水平。
第四章 贷款程序
第十一条 借款人持本办法第七条所列证明材料向住房资金管理中心提出申请，并填写《个人住房公积金贷款申请审批表》。
第十二条 住房资金管理中心对贷款人的资信情况进行考察，在15日内作出准予贷款或不准予贷款的决定，并通知申请人和受委托银行。准予贷款的，申请人接到通知后到受托银行办理以下手续：
(一)将自筹资金存入借款人在贷款银行开设的个人存款户内。
(二)借款人与承办银行签定《借款合同》和《抵押合同》或《质押合同》或《保证合同》或《保险合同》。
(三)以住房作抵押的由借款人到房地产管理部门办理住房抵押登记并由贷款人认可的保险公司办理住房保险。
第十三条 住房资金管理中心根据与受托银行签定的委托贷款协议，向银行下达委托贷款通知单。
第十四条 受托银行按照协议约定的贷款对象、用途、金额、期限、利率、还本付息方式以及住房资金管理中心下达的《委托贷款通知单》为借款人办理划款手续。
第五章 个人住房组合贷款
第十五条 个人住房组合贷款是指个人所申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用，再同时向银行申请商业性住房贷款，由受托银行为个人同时办理两种住房贷款的一种贷款方式。
第十六条 申请组合贷款的借款人必须同时符合公积金贷款和商业性住房贷款的条件。
第十七条 个人住房组合贷款中住房公积金贷款额和商业性贷款额依据本办法第八条规定计算确定。组合贷款期限依据本办法第九条规定确定，组合贷款中公积金贷款期限和商业性贷款期限相同。
第十八条 组合贷款中住房公积金贷款和商业性贷款分别执行中国人民银行规定的相应的利率。组合贷款中住房公积金贷款和商业性贷款的合同由受托银行分别签定。受托银行应与住房资金管理中心按公积金贷款和商业性贷款的组合比例计算归还本息和分摊相应的风险。组合贷款的担保和保险为同一标的物并由借款人一并办理有关手续。
第六章 贷款的偿还
第十九条 贷款期限1年以内的(含1年)的实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，一般采取等额本息还款方式或等额本金还款方式，从贷款发生的次月起由借款人按月偿还。
第二十条 还款期内，借款人可于每年11月份凭借款合同支取本人和配偶及其同住家庭成员的住房公积金用于归还贷款。
第二十一条 借款人应恪守借款合同约定，按时归还到期本息。贷款逾期部分按中国人民银行有关规定执行罚息。个人住房公积金贷款和组合贷款可按有关规定办理一次展期。第七章 贷款的担保和保险
第二十二条 组合贷款的借款人应在贷款前一次性办理抵押和保险手续。借款人以住房作为抵押物的，必须将住房价值全部用于贷款抵押，抵押额不得超过抵押住房现值的80%。采取质押方式的出质人和质权人必须签订书面质押合同，质押率根据有价证券性质在70%-90%以内确定。采取第三人担保方式的，担保人和债权人要签订保证合同，保证人必须在受托银行存有一定数额的保证金。
第二十三条 抵押物在抵押期间，借款人不得将抵押物再次抵押、出租、出售和馈赠。对设定的质物在质押期届满之前，质权人不得擅自处分。
第二十四条 借款人以房产作抵押或以有价证券作质押的，抵押、质押期间，受托银行为抵押物、质押物全部权益的第一受益人。
第二十五条 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并自觉接受贷款人的监督检查。
第二十六条 抵押期内，抵押房屋遇统一规划拆迁时，抵押人应事先通知贷款人，并将回迁住房按借款合同抵押房屋价值重新办理抵押。
第二十七条 《借款合同》自办毕质押或抵押登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息日止。
第二十八条 以房产作为抵押物的，借款人应在合同签订前到贷款人认可的保险公司办理抵押物财产保险，也可委托贷款人代办有关保险手续。保险期限不得短于贷款期限，投保金额不得低于贷款的全部本息。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。
第二十九条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的毁损，由借款人负全部责任。
第八章 借款合同的变更和终止
第三十条 借款合同当事人任何一方，要求解除或变更合同的，必须经合同各方协商同意，依法签订变更协议，在变更协议签订生效之前，原合同继续有效。
第三十一条 借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
第三十二条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第三十三条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物和质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。
个人住房贷款管理办法 篇三
一、运行体制带来的管理风险
《住房公积金管理条例》明确规定，住房公积金管理中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由住房公积金管理中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。由于《住房公积金管理条例》规定“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，也是造成公积金逾期贷款、逾期罚息增长的消极因素。
二、长期性、零售性风险
由于住房价值大，使用期限长，居民购买一套住房需要较长时间的资金积累，因此，个人住房贷款期限短则几年，长则10年，20年，这就为信用风险的缓慢积累提供了条件，国际经验认为个人住房贷款的信用风险一般在贷款后的3至8年中逐步显现。个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多，投向相当分散，单笔住房贷款金额相对较少，属于零售业务性质，每个人的工作，家庭，收入，资信等基本情况各异，并且单笔贷款金额较少，阶段还款流小，这些都会造成我们调查取证，跟踪管理工作分散繁杂，且操作环节较多，各环节均存在着风险，因而形成了风险分散的特征。
无论是房产抵押，开发商阶段性担保，回购或担保公司履约担保都只是第二还款来源，而一旦需要对贷款提前行使担保债权，那麽该笔贷款无论从质还是量上来讲都已经发生了损失。
三、抵押物风险
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险，抵押物价值下跌风险，抵押物处置风险等。
1、从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用权证，房屋所有权证构成，但由于受现状限制，我们无法确定土地使用权情况，在不抵押土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记或预告登记，由于土地权利的不确定性，在行使抵押权时也存在着一定的不确定性。
2、抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落，抵押物折旧，毁损，拆迁，功能落后等原因导致价格下跌，不能足额抵偿借款人所欠贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，具有保值，增值的作用，从目前国内的情况看，除北京，上海等部分地区房价偏高外，全国房地产基本处于良性上升周期，房地产价格近期整体下跌可能性不大，但由于个人住房贷款还款周期较长，抵押物价值下跌尤其是现房拆迁风险仍然是我们要考虑规避的风险之一，应对房价偏高小区或有拆迁风险小区适当降低贷款比例，形成稳健发展的态势。
3、抵押物处置风险是指因法律或事实原因，对抵押物不能处置或处置成本很高的风险。2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定》对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖，变卖或抵债。并规定对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。从法律后果看《规定》的这两条造成了我们抵押权被实际悬空和抵押权前置性义务，未能严格保护债权人的权力，中心作为出借方，正当权益得不到法律的保护，同时还可能影响到一部分债权人的还款意向，甚至可能会导致一些债权人产生不良企图，利用新司法解释给债务人带来的保护权益，借故逃避还款，也不能将其居住的房屋变卖以收回贷款，这样的抵押实际上在执行中已经失去部分作用，从而加大了贷款风险。
四、借款人风险
住房公积金是国家机关，国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位，民办企业单位，社会团体为其在职职工缴存的长期住房储金。大量私营企业，个体工商户，自由职业者，进城务工人员缴交或短期内缴交住房公积金后具备公积金贷款资格，我们一方面要切实扩大缴存覆盖面降低贷款门槛，另一方面我们也应看到，由于这些职工流动性强，收入相对不太稳定，一旦就业环境发生变化，贷款人债务支付压力集中，出现延迟还款甚至无力还款的概率就会加大。我们现在公积金住房贷款不良贷款率非常低，不是因为我们的贷款审核工作做的比商业银行更完善，而是过去我们面对的人群几乎都在行政事业单位，一般很少出现收入锐减的情况，而且信用意识正确，还款意愿良好，相对有较强的稳定性。而留给商业银行贷款的人群大部分是工作环境不稳定，收入不稳定，偿还贷款能力不强的中低收入者，而随着我们公积金缴存面日益扩大，私营企业，个体工商户都加入到我们公积金贷款行列之中，这种优势就会逐步缩小。这部分人群的特点是工作收入不稳定，个人信息不确定，信用观念淡漠，还款意愿模糊。而公积金贷款的政策性特点，公积金制度的社会保障性质，决定了我们不能像商业银行那样选择“优质客户”。
由于国内失信惩戒制度尚不完善，借款人所在单位，中介机构协助借款人出具包括虚假收入证明，单身证明的虚假文件已经司空见惯，对主动做假或协助做假的行为尚缺少有力的惩戒措施。
住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。
个人住房贷款管理办法范文 篇四
第一条 为加快住房制度改革，支持城镇居民购买自用经济适用住房，规范住房公积金个人购房委托贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》和中国人民银行《个人住房贷款管理办法》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 住房公积金个人购房委托贷款是指全省各级住房公积金管理中心（或住房资金管理中心，下同）运用归集的住房公积金，委托指定的商业银行向已缴存住房公积金的职工发放购买自用经济适用住房的贷款形式。职工大修理自用住房贷款可参照本办法执行。
第三条 发放住房公积金个人购房委托贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。
第四条 职工个人在购买自用经济适用住房时，可先向其缴存住房公积金的管理机构申请支取本人的住房公积金储存余额。购房资金不足部分，可按本办法的规定申请贷款。
第五条 住房公积金个人购房委托贷款的规模，要按照资金自求平衡的原则，在保证公积金个人合法支取的前提下确定。地市住房公积金管理中心每年应编制贷款规模计划，经同级房改委员会批准后，报省房改委员会备案。
第二章 贷款对象和条件
第六条 贷款对象为建立住房公积金制度的机关、事业和企业单位的职工。
第七条 借款人须同时具备以下条件：
（一）具有城镇常住户口；
（二）本人住房公积金已按规定及时、足额缴存住地所辖住房公积金管理中心一年以上；
（三）有稳定的职业和收入，具备偿还贷款本息的能力；
（四）具备支付购买经济适用住房首期房价款30％的自有资金；
（五）对自有住房进行大修的，应出具自有住房房屋产权证；
（六）有住房公积金管理中心认可的资产作为抵押或质押物，或由有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；
（七）住房公积金管理中心规定的其他条件。
第八条 借款人提出贷款申请时，应向住房公积金管理中心提供下列资料：
（一）有效身份证件；
（二）住房公积金缴存情况证明；
（三）单位出据的有关借款人的职业及收入情况证明；
（四）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他有效批准文件；
（五）抵押物或质押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资信证明；
（六）住房公积金管理中心要求提供的其它文件或资料。
第三章 贷款程序
第九条 借款人首先向住房公积金管理中心提出借款申请，并提供本办法第八条规定的资料。住房公积金管理中心应自受理申请之日起15个工作日内完成审查工作，作出是否准予贷款的决定，并通知申请人和受委托银行。经审查准予贷款的，由受委托银行（即贷款人）按照《贷款通则》的有关规定办理贷款手续。对审查不合格的，住房公积金管理中心应向借款人说明原因，并退还借款人提供的有关材料。
第十条 住房公积金管理中心和受委托办理住房公积金贷款业务的银行应按中国人民银行的有关规定，签订《住房公积金委托贷款合同》，明确委托方和受委托银行的权利和义务。住房公积金委托贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。住房公积金贷款业务必须委托银行办理，住房公积金管理中心不得直接发放住房公积金贷款。
第十一条 每个借款人贷款的限额，由住房公积金管理中心核定。最高不得超过借款家庭夫妇双方退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍或夫妇双方年工资收入数额的4倍。
第十二条 借款人与受委托银行办妥划款手续（即签订了借款合同及相应的抵押、保证合同）以后，在申请使用住房公积金贷款购买住房或大修理住房时，由贷款银行按借款合同的约定，以转帐方式将资金划转到售房单位或大修理施工单位在银行开立的帐户。
第四章 贷款期限与利率
第十三条 住房公积金委托贷款的期限，一般控制在3年至10年，由贷款人与住房公积金管理中心根据具体情况确定，特殊情况经批准后，贷款期限可延长到10年以上，但最长不得超过30年。
第十四条 贷款利率按中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定执行。
第十五条 住房公积金委托贷款实行按月归还贷款本息的办法。具体还本付息计划，由借款人与贷款银行在借款合同中约定。
第五章 贷款的担保与保险
第十六条 借款人须以所购自用住房及符合《中华人民共和国担保法》规定的财产和有价证券作为抵押物或质押物，与贷款人签订书面抵押合同或质押合同，并按规定办理相关的登记手续。
第十七条 借款人以房屋作抵押的，在合同签订前还须办理房屋财产保险，保险期限应不短于贷款期限。抵押期内，保险单由贷款人保管；抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。
第十八条 抵押合同自抵押登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息及相关费用时止。在抵押期内，借款人对设定的抵押财产必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分抵押物。抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。
第十九条 质押合同中，属动产质押的，自质押物移交于质权人占有时生效；属权利质押的，自权利凭证交付之日起生效，其中按规定须向管理部门办理出质登记的，自登记之日起生效。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。对设定的质押物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质押物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。
第二十条 借款人不能足额提供抵押物或质押物，或以购买自用住房作为抵押物而未办理财产保险的，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。
第二十一条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。
第六章 借款合同的变更和终止
第二十二条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。
第二十三条 借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。若借款人无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质押物。
第二十四条 处分抵押物或质押物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还的部分，贷款人应退还抵押人或出质人。
第二十五条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款应变更保证人并重新办理担保手续。
第二十六条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质押物应返还抵押或出质人，借款合同终止。
第二十七条 借款合同发生纠纷时，当事人双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第二十八条 借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：
一、借款人不按期归还贷款本息的；
二、借款人提供虚假文件或资料、已经或可能造成贷款损失的；
三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；
四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；
五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；
六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；
七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。
第七章 附则
第二十九条 住房公积金委托贷款不得用于购买豪华住房或经营性用房，也不得用于住房的内部装饰。
第三十条 受委托银行可根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和本办法的规定，与住房公积金管理中心制定住房公积金委托贷款和银行个人住房贷款各占一定比例的组合贷款办法，以增加住房贷款资金量。
第三十一条 省、地市住房公积金管理中心按照本办法的规定，制定实施细则。
个人住房贷款管理办法 篇五
【关键词】公积金贷款；财务管理；风险
公积金缴存的金额随着公积金制度的不断完善越来越大。公积金贷款中目前存在着较大的财务管理风险。本文结合多年的工作经验，针对住房公积金贷款中存在的财务管理风险提出自己的看法和意见。首先介绍一下住房公积金贷款的概念和财务管理风险的几种类型。
一、住房公积金贷款的概念
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，并委托商业银行向缴存住房公积金的在职人员和在职期间存的住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。目前住房公积金贷款的类别可以划分为购买新房的贷款、二手房贷款、自建住房贷款、房屋装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等这些类别。
二、关于财务管理风险几种类型分析
财务风险形成的原因主要分为政治风险、法律风险、利率风险。市场竞争风险和经营风险。
政治风险是指影响企业的所有与政治因素有关的风险，导致企业财务损失的风险。法律风险是指由于法律因素给企业财务带来损失的风险，法律的变更，导致企业的经营决策及财务目标也会出现不确定性，从而风险会越来越大。利率风险是指由于利率的变化引起的资产价格变动所带来的风险。市场竞争风险是指外部市场环境变化给企业财务带来损失的风险。经营风险是由于企业内部的一些因素导致的风险，比如说重大的投资失败等等。
三、住房公积金贷款存在的几种财务管理风险
（一）政策上的风险
1.住房公积金贷款受到国民经济的影响
住房公积金贷款相比其他的贷款来说，最突出的一个特点就是可以选择的贷款期限比较长。在这么长的时间内，国民经济一旦发生任何的问题或者发生通货膨胀等金融问题，会直接影响住房公积金贷款的利率问题。另外，住房公积金贷款是一种单一的银行业务，没有其他的业务来分散风险，这样的情况更加剧了风险性。
2.住房公积金贷款受到个人还款能力的影响
住房公积金贷款主要是城镇人民进行的贷款。城镇人民收入在一定情况不算稳定，而且收入也不是很高，这样的收入现状决定了有一些贷款的城镇居民有可能在规定的时间内无法偿还贷款，导致了住房公积金无法在规定的时间内足额的收回。
3.住房公积金贷款受到政府行政行为的影响
首先政府有权调整住房公积金贷款的额度，根据缴存的时间和缴存的金额来调整贷款的额度。这个是受到政府行政行为影响的。另外政府还通过行政行为对住房公积金中心设定一定的任务量，而且任务量是和个人的绩效考核挂钩的，所以很多住房公积金中心为了完成硬性的指标，通常对一些不符合贷款条件的人员也予以放行，政府这样的行政干预行为最终会导致很多不良的住房公积金贷款出现的可能性。
（二）制度上的风险
1.住房公积金贷款办理的时间比其他贷款要长
住房公积金贷款是由住房公积金中心委托第三方商业银行来执行的，办理的流程不但要经过住房公积金中心的审批，而且还需要经过商业银行的审批，所以办理住房公积金贷款的时间要比其他的商业银行直接贷款会长。在商业银行审批的过程中，由于受到利益的牵涉问题，往往会导致住房公积金审批程序更加缓慢甚至不予审批。
2.住房公积金管理中心在贷款回收上缺少权力
由于住房公积金中心委托第三方商业银行来实行贷款的具体的事宜，所以住房公积金中心没有办法直接面对贷款的人员，由于银行是受委托的关系，所以银行并不负责催缴还款。这样的情况导致了很多住房公积金贷款不能按期还上。而且银行和住房公积金中心在很多情况下信息是不流畅的。
四、应对住房公积金贷款存在的财务风险措施
目前应对住房公积金贷款的财务风险措施首先是需要确定住房公积金中心的主导地位，其实是要建立个人住房贷款的抵押管理，最后住房公积金中心需要建立贷款风险管理制度。
（一）确定住房公积金的地位
在应对住房公积金贷款存在的财务风险措施中，首要的一点就是要确定住房公积金中心的地位。确定了地位之后，消除住房公积金中心与委托的商业银行之间的利益上的冲突，保证以住房公积金中心为主导，商业银行为辅的综合的方式。住房公积金中心自行选择好第三方委托的银行，并且对银行具有监督的作用，保证各个流程的正常顺利进行。
（二）建立个人住房贷款的抵押管理
当前住房公积金贷款运营管理中，抵押贷款是一个重要环节因此对于抵押贷款需要严格进行审查，降低贷款的风险，保证资金的安全。对于开发商，需要严格审核深灰资信状态和之前已经销售完成的房屋的实际情况。并且需要对开发的项目进行跟踪检查，确保项目工程能在规定的时间内交工。抵押率需要严格按照规定控制在百分之七十以内，避免出现抵押物的变现的风险。
（三）建立贷款风险管理制度
住房公积金中心是一个事业单位，但是由于行使的是金融机构的职能，所以在贷款问题上，住房公积金中心与银行的贷款几乎是没有任何的不同的。目前随着住房公积金贷款的数量越来越多，时间越来越长，所以住房公积金中心必须建立贷款风险管理制度，有效防止贷款风险的发生。首先需要制定相关的规定和制度，来约束整个流程和环节，其次需要加强办理人员的责任意识，使住房公积金贷款不断的规范化和制度化。最后，要实行贷款责任制，谁放的贷款谁最后实行清收，按照这样的落实到人原则，将每一项贷款落实到每一个人的责任范围之内，防止贷款风险的出现。
五、结语
住房公积金贷款是为了解决和改善职工住房的问题的一种政策性的途径，所以在实行住房公积金贷款的过程中首先要简化各种流程，让居民和职工在办理的时候能够顺畅进行，另外要加大控制住房公积金贷款财务管理风险的问题，不断完善贷款流程，让住房公积金贷款管理不断规范化和制度化。
参考文献：
[1]孙曦。浅议住房公积金贷款存在的财务管理风险[J]. 四川省干部函授学院学报，2012（09）
个人住房贷款管理办法 篇六
要避免住房公积金在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是在住房公积金贷款的过程中办理公证。住房公积金是国家机关，国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位，民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。缴存住房公积金的职工，在购买，建造，翻建，大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当在受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。
防范和化解贷款风险是当前住房公积金管理中心亟待解决的重要课题。加强法制建设，实行信贷公证，通过国家公证机关为住房公积金管理中心提供法律服务，是防范，降低和化解信贷风险行之有效的手段之一。自1987年《民法通则》首次规定诉讼时效以来，在司法实践中有一个较为普遍的认识：认为贷款逾期2年以上，如果没有在法律规定的时段期间中申诉，就退出胜诉权，法院可以不受理，可以不支持追回贷款请求。公积金信贷公证是借贷双方在平等自愿基础上签订借款合同的法律要件，逾期贷款是借款人不能按期还款的违约行为，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿违约的责任，而不涉及诉讼时效的问题。如果司法实践中存在误区，对有关法律条文理解有误，信贷公证也是一项解决疑难问题的有力手段。在具体实践中，如果借款人利用外出，外逃等手段钻法律空子逃避债务，可采取公证方法发催收通知书，不管借款人是否签收，一律视为送达，使诉讼时效从催收送达之日起重新计算，保全公积金信贷资产，解决个别赖帐户，难缠户拒绝在催收通知书签字使合同失去诉讼时效的问题，从实质上保证了借款合同的真实，有效，从而防止了借款当事人免责，有力维护了住房公积金管理中心的权益，值得住房公积金中心在信贷管理中广泛应用。
关键词：住房公积金 公积金贷款 贷款公证 贷款法律风险 仲裁纠纷
要避免公积金在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是在公积金贷款的过程中办理公证。
公积金贷款：《住房公积金管理条例》第二十六条：缴存住房公积金的职工，在购买，建造，翻建，大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当在受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。第六条，住房公积金的存，贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。第十二条，住房公积金管理委员会应当按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行，住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金帐户的设立，缴存，归还等手续。银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金帐户的设立，缴存，归还等手续。住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。
贷款公证：是指国家公证机关根据当事人的申请依法对贷款行为及其涉及的法律文书，审批程序的真实性，合法性进行证明的活动。当前大量的贷款法律风险，成为一个突出问题，公证与公积金贷款走到一起，就是为了最大限度地降低公积金贷款的法律风险。
一 公积金贷款法律风险的表现形式
住房公积金贷款法律风险是指在具体的贷款过程中，因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个信贷行为不受法律保护，直接或间接导致贷款损失的风险。在实践中主要有以下几种：
1 法律文件不真实。公积金贷款过程中要求借款人提供的应当具有法律效力的证明文件材料内容不真实，从而无法成为真正意义上的法律文件并成为贷款审查的可靠依据。如：主体资料不真实，身份证不真实，担保人身份不真实，抵押物不真实，购买住房资料不真实，或其他文件无法或不能满足贷款条件，导致贷款失误，造成贷款风险。
2 担保方式不够充分有效。借款方提供的担保方式根本无法证明该担保方式可以从实际上满足公积金贷款资金还款的来源需要，导致贷款风险。根据《住房公积金管理条例》第二十七条，申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。所以申请住房公积金贷款必须提供担保以保证公积金贷款资金的安全。
3 签约不真实。公积金中心与借款人在签定贷款协议及相关文件过程中，当事人假签字或使用假印鉴，假授权委托书或在无授权的情况下代替签字。尤其是其他人冒充担保人签字，致使担保合同无效，当公积金贷款资金不能按时偿还时，公积金管理中心遭受损失。
4 贷款监督不到位。借款人是否按照借款时的约定使用资金，公积金中心往往疏于及时跟踪检查或监督不力，使贷款挪作他用而形成风险。住房公积金只能用于购买，建造，翻建，大修自住住房时使用，任何单位和个人不得挪作他用。公积金资金专款专用，是国家为广大干部，职工提供的低息贷款，是为解决职工购买自住住房困难的资金。所以住房公积金只能用于住房贷款，而不能挪作他用。
5 补救措施不及时，不充分。在贷款风险出现后，公积金中心往往采用耗时长，效率低的补救方式，导致许多贷款风险未能及时，高效地主张权利而公积金贷款资金遭受损失。公积金的是广大干部，职工自己的住房储备资金，是属于广大干部，职工的，所以当公积金贷款资金出现差错的时候最大的受害者是广大干部，职工。虽然住房公积金贷款的风险由住房公积金管理中心承担，但是最后归根结底还是广大干部，职工受损失。
就目前的情况看，上述公积金贷款法律风险中有两个问题比较突出。
第一是签约不真实。因签约不真〔shubaoc.com〕实导致合同无效或合同效力处于不确定状态，使公积金资金直接受到损失，因签约不真实，出现贷款损失后，无法追索主体，无法在法律的保护下向有关责任人主体追偿。许多案例表明，目前公积金中心和公积金信贷人员普遍忽视签约管理，特别是和借款人的担保人签约过程中，未见面就认定担保人的签字有效，导致部分贷款过程中恶意操作，骗取公积金贷款，使公积金中心承担贷款损失。
第二是补救措施不力。补救措施是指公积金信贷风险实际产生而且是在无协商的余地的情况下，公积金管理中心采取的将风险降到最低或将损失降到最小的法律手段。当前，公积金管理中心的补救措施只有到法院，然后申请执行。这种办法诉讼时间长，费用高。使公积金管理中心承担费用，无形中大大增加公积金管理中心的费用，浪费国家的资金。
就补救措施而言，大致可分为四类：
1 支付令。住房公积金管理中心申请法院向欠款人送达支付令，要求其还款，如被欠款人在15日内未提出书面异议，则公积金管理中心有权要求法院强制执行。如果欠款人于15日内提出书面异议，则支付令失效，公积金中心可以向法院申请诉讼解决。
2 仲裁。既公积金管理中心依据与欠款人或担保人仲裁纠纷解决方式的事前约定，在发生纠纷时向约定的仲裁机构申请仲裁，并依据仲裁决定向法院申请强制执行的法律手段。仲裁一审终审，时间比诉讼快，但仲裁裁决须申请法院执行。
3 诉讼。即公积金中心在与欠款人及担保人纠纷产生后，直接向法院申请裁决并依据裁判结果向法院申请强制执行的法律手段。由于法院诉讼因其诉讼与执行属同一司法机构，配合协调较好，但诉讼时间较长，费用较高。
4 公证强制执行。既公积金中心根据贷款前在公证处办理的赋予强制执行效力的贷款协议或担保协议，在纠纷产生后向公证处申请出具强制执行证书，并据此向法院申请强制执行的法律手段。由于公证强制执行已在事前无争议条件下达成协议有利于约束当事人，费用低，但法院执行时易受司法环境牵制。
二 公积金贷款法律风险的控制解决及公证的独特优势
公积金贷款的法律风险是可以控制并解决的，特别是法律专业机构可以为公积金提供一整套有针对性的法律服务，达到有效控制公积金贷款风险之目的。具体而言：
1， 针对法律文件不真实的贷款风险，公证机构可以采取法律调查报告及法律风险分析报告的手段，帮助公积金管理中心和公积金信贷人员更快，更准确地把握贷款风险，并确认是否同意发放贷款。
2， 针对担保方式不允许的贷款法律风险，公证机构可以提供担保方式的设计，论证的公证等法律服务。尽量避免由于担保不真实，不合适而影响贷款资金的安全。
3， 针对签约不真实的贷款法律风险，公证机构可以派专人采取签约证明的方式予以解决。这样也可以监督公积金管理中心的信贷人员和申请贷款人相互勾结，骗取住房公积金的资金。进一步对住房公积金中心的资金加强管理，使住房公积金管理中心资金的安全大大增强。
4， 针对住房公积金管理中心贷后监督不及时有效的贷款法律风险，可以通过法律专业机构资金监管方式解决。如借款人违反合同约定使用贷款资金，公证机构可以根据有关约定及时向住房公积金管理中心提供补救措施建议或按约定采取相应措施。根据《住房公积金管理条理》第五条，住房公积金应当用于职工购买，建造，翻建，大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。所以住房公积金管理中心的资金一定要用于住房贷款，使广大职工充分享受国家的优惠政策。
5， 针对补救措施不力的贷款法律风险，可以通过法律专业机构提供有效的仲裁法律服务或依据公证处赋予强制执行效力的债权文书，申请公证处出具强制执行证书，申请强制执行，公积金管理中心可跳过诉讼阶段。这样就大大降低了公积金管理中心贷款的风险，并且缩短了诉讼时间和减少了诉讼费用，为住房公积金管理中心贷款资金的安全提供了有力的保障，使住房公积金管理中心的资金的安全风险降低到了最低点。
6， 根据我国《民事诉讼法》规定，通过提讼收回贷款，最快也要3个月，通常耗时在6个月以上，转入执行时间还会更长。目前，住房公积金的诉讼案件中，胜诉率较高，但执行率较低，这就是依法收贷效果不明显的根源所在。如果办理公积金信贷公证，若发生贷款逾期，住房公积金中心便可向法院申请强制执行，无需传唤借款人，无需开庭，无需答辩。根据实行信贷公证资料统计显示，办理公证收回的贷款平均用时10天，最长也不超过1个月。
7， 住房公积金管理中心在催收不成的情况下，往往采取到人民法院提出诉讼的方法，强制收回贷款。但由于诉讼期较长，使贷款人有充分时间转移财产，虽然有判决，但执行起来是人去财空，收回无望。如果办理公积金信贷公证则可直接向法院申请执行，由于节省时间，缩短中间环节，可在最短时间内采取有效的措施，使一些恶意逃债户无机可乘，从而最大限度地保护住房公积金管理中心的信贷资产，提高收贷率。在办理公积金信贷公证时，借款人，抵押人，担保人通过公证程序，可以一开始就直接了解有关的法律知识和不按期归还，由法院强制执行的后果，从而增强借款人，抵押人，担保人的按期还款意识。并且在公积金贷款发放时，依照法律对贷款手续进行完备性审查，堵塞漏洞，消除运用法律不当而引起的纠纷。
与诉讼相比，由于公证直接赋予债权文书强制执行效力，在对住房公积金管理中心贷款法律风险控制过程中，具有“多，快，省”的独特优势。一是多，既通过公证进入强制执行程序后在执行手段上有优势，可以使住房公积金管理中心收回贷款资金较多。据统计，近年采取诉讼方式解决贷款纠纷，最终回款率不足30%，而赋予强制执行效力的公证，申请强制执行由于缩短了中间环节，使回款率大大提高。二是快，既通过公证强制执行可以使住房公积金管理中心收回贷款速度加快。通过诉讼方式回收贷款，根据《诉讼法》规定，诉讼审理期限及执行时间加起来短则三个月，长则数年，通常的周期六个月左右。而公证强制执行，减少了诉讼等中间环节，快速执行到位，节省时间。三是省，既住房公积金管理中心节省费用。以一审诉讼为例，每100万元标的逾期贷款，公积金管理中心需支付案件受理费21390元，财产保全费3080元，律师费14640元，案件执行费4640元，共计43720元。如进入二审程序费用需加倍支出。而同样数额的逾期贷款在公证强制执行时只需支付强制执行费11190元，仅为一审诉讼费用的四分之一。
公积金贷款公证虽然被住房公积金管理中心所接受，但并为得到所有住房公积金管理中心的足够重视和普遍认同。究其原因，既有主观的又有客观的。
1立法不足。公证部门与人民法院在强制执行公证的条件，适用范围，
办理程序等方面观点不尽一致，致使贷款公证预期效果大打折扣，一定程度上挫伤了住房公积金管理中心申请公证的积极性。
2 住房公积金管理中心对公证作用的认识尚不到位。不少公积金管理中心对公证的定位仅停留在形式上，而公证对贷款协议的真实性，合法性审查职能以及由第三方身份引申的服务认识不多。借贷双方往往签订协议后再办理公证，致使公证部门无法对贷款全过程进行深入了解，影响了对公积金贷款协议条款真实性，合法性的判断。当合同条款出现误差时，如强制执行条款不规范，公证部门建议修改有关条款时，借贷双方往往存在畏难情绪。另外，住房公积金管理中心对公证强制执行的理解不全面，往往要求公证部门在材料或条件欠缺的情况下出证，影响公证书的强制执行效力。在贷款风险暴露后，有的住房公积金管理中心又将执行事项全部推给公证部门，影响了强制执行的效果。
3 公证行业正处在于不断完善发展之中，公证机构及从业人员素质参差不齐，有的公证机构较为繁琐的办证程序尚有不能适应住房公积金管理中心信贷风险控制的需要。以我们驻马店市驿城区公证处为例，只有一个人有公证资格，这样就大大降低了公证的安全，使公证出证的时间很慢，这样使住房公积金管理中心和申请贷款人申请公证的热情大大受挫。
4 司法环境影响了公证强制执行的力度。住房公积金管理中心和公证部门往往通过补足诉讼费用后才能申请真正意义上的强制执行。这样大大增加了住房公积金管理中心的费用，使住房公积金管理中心本身的资金更加紧张。
5 住房公积金管理中心贷款公证的操作，推广，实施涉及多个部门，缺乏一个牵头协调部门。公证处公证收费，管辖的有关规定不尽合理。住房公积金贷款本身就一项利国利民优惠政策，为了使广大职工充分享受国家的优惠政策，住房公积金管理中心希望公证处能够免收或减少公证费用，真正作到全心全意为人民服务。 三 结论和对策建议
根据以上分析，要避免住房公积金管理中心在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是住房公积金贷款要办理公证。公证在住房公积金信贷中的使用将成为一道风险“防火墙”，这一认识将随公证机构的完善及其在控制贷款风险中的作用而被公众所接受。为了更有效地发挥住房公积金贷款公证的作用，应采取有效措施完善贷款公证业务的运行基础。
1 公证不仅限于发挥强制执行的作用，住房公积金管理中心要把引入公证法律服务提高到依法行政，控制住房公积金贷款风险，维护住房公积金资金安全，避免操作风险的高度来认识，自觉接受公证机关的服务和帮助，积极配合公证取证，提高公证的质量和效率。
2 进一步完善司法环境，人民法院与公证机关要密切配合，在较高层面上形成法院信贷公证方面操作的统一规范，在强制执行文书的执行上加强与公证机构的沟通，建立行之有效的强制执行机制，使住房公积金贷款公证取得预期效果。
3 公证部门要不断提高公证从业人员的业务素质，改进工作方法，提供优质服务，保证公证质量和法律效力，切实维护住房公积金管理中心和当事人的合法权益。
住房公积金目前的形势很严峻，央行〈2004年中国房地产金融报告〉指出，2004年底，全国缴存余额4893.5亿元，除去国债，全国仍有2086.3亿元的沉淀。专家指出，沉淀现象的原因在于金融单位和房地产开发企业对住房公积金贷款推介不够，使群众对住房公积金政策优势，尤其是最新的政策动向了解不多。还有专家指出，政府对公积金的管理应当实行差别贷款政策，对于购买大型住宅区项目商品房的市民可以多贷，这样才能保障中低收入群众的购房利益。
目前的现实是：房地产开发商在获得银行商业贷款时，已于银行达成某种“捆绑协议”，银行要求其在做购房贷款时，必须推荐银行自营性贷款，而银行自营性贷款利率比公积金贷款利率要高的多。所以住房公积金贷款任重而道远，我们应该为人民多服务，为广大群众购房提供更多的便利，让广大群众切身体会到国家优惠政策的服务。
参考文献资料：
1《住房公积金管理条例》 2002年3月24日 中华人民共和国国务院令350号
个人住房贷款管理办法范文 篇七
现将《中国农业银行个人住房贷款管理办法实施细则（试行）》（以下简称实施细则）印发给你们，并提出以下要求：
一、各级行要认真组织学习中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和本实施细则，并切实遵照执行。
二、各级行要积极开展个人住房信贷业务，探索个人住房信贷业务新路子，形式上应灵活多样。
三、办理保证人担保贷款的，各经办行可根据贷款的风险状况，要求保证人在经办行开立保证金账户，确定保证金数额，并在合同中予以明确。
各级行在执行实施细则过程中遇到的问题，要及时报告总行（信贷管理一部）。
附：中国农业银行个人住房贷款管理办法实施细则（试行）
第一章 总则
第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房信贷管理，维护借贷双方的合法权益，根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》，制定本实施细则。
第二条 个人住房贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
第三条 个人住房贷款分用住房公积金发放的贷款和用信贷资金发放的贷款。
第四条 本实施细则适用于中国农业银行各级机构。
第二章 贷款的对象和条件
第五条 银行发放个人住房贷款（以下简称贷款）的对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：
（一）具有城镇常住户口或有效居留身份；
（二）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
（三）具有购买住房的合同或协议；
（四）无住房补贴的要在经办行开立储蓄存款户或缴纳住房公积金存款，存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30%，并以此作为购房首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；
（五）有经办行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；
（六）经办机构规定的其他条件。
第六条 借款人应如实向经办行提供下列资料：
（一）借款人的身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；
（二）有关借款人家庭稳定经济收入的证明；
（三）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；
（四）抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明、估价证明；保证人同意保证的书面意见和保证人的资信证明；
（五）使用住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的借款人公积金存款余额及贷款额度的证明；
（六）经办行要求提供的其他文件或资料。
第三章 贷款程序
第七条 借款人应直接向经办行提出贷款申请。经办行自收到贷款申请及符合要求的各种资料之日起，应在三周内向申请人做出正式答复。经办行审查同意后，按照《贷款通则》和中国农业银行的有关规定，向借款人发放住房贷款。
第八条 在贷款申请批准后，按借款合同约定的时间，由经办行用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户。
第九条 在借款期间，借款人须在贷款行开立的存款账户上存有不少于二期还款的款项。
第十条 借款人应按合同约定的还款方法、还款计划按时归还贷款本息。贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。分期归还的方法有两种：一种是等额偿还法，另一种是递减偿还法。每笔贷款只能用一种还款方法，合同签订后不得更改。
分期还款的计算公式：
（一）等额偿还法：
还款月数
每月偿还 本金×月利率×〔1＋月利率〕
＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－
贷款本息金额
还款月数
〔1＋月利率〕 －1
(二)递减偿还法：
每月偿还 贷款本金
＝－－－－－＋（本金－已归还本金累计额）×月利率
贷款本息金额 贷款期月数
第四章 贷款期限、利率与额度
第十一条 贷款期限由经办行自行确定，但最长不得超过20年。
第十二条 用住房公积金发放的贷款，其利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1～3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为3～5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5～10年（含10年）的，加2.34个百分点；期限为10～15年（含15年）的，加2.88个百分点；期限为15～20年（含20年）的，加3.42个百分点；
第十三条 用信贷资金发放的贷款，其利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。贷款期限为1年以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）贷款利率；贷款期限为1～3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）贷款利率；贷款期限为3～5年（含5年）的，执行1～3年期（含3年）贷款利率；贷款期限为5～10年（含10年）的，执行3～5年期（含5年）贷款利率；期限为10年以上的，在5年期固定资产贷款利率的基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%.第十四条 个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。
第十五条 银行发放贷款总额，最高不得超过经办行认可的房地产评估机构评估的住房价值的70%.第十六条 住房公积金贷款额度最高不得超过借款人家庭有经济收入、建有住房公积金存款、共同生活并在同一户口册内的直系成员退休年龄内所缴纳的住房公积金数额的2倍。
第十七条 借款人可以同时申请用住房公积金发放的住房贷款和用银行信贷资金发放的住房贷款。
第五章 贷款担保
第十八条 作为贷款抵押物的财产，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定；对《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不符合作为抵押物的财产，不得用于贷款抵押。作为贷款抵押物的财产应有较强的变现能力。以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。
第十九条 抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前按《中华人民共和国担保法》第四十二条规定的部门办理抵押登记手续。采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，按《中华人民共和国担保法》规定还需要办理登记的，应当办理登记手续。
第二十条 借款人（抵押人）对设定抵押的抵押物在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款银行的监督检查。对设定的抵押物或质物，在抵押期或质押期届满之前，经办行不得擅自处分。
第二十一条 抵押期间，未经经办行同意，抵押人不得将抵押物转移、出租、变卖或馈赠。
第二十二条 采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。办理质押贷款的动产必须是所有权无争议、易变现、易保管的；权利质押只限于银行存单和国债。以存单质押的，必须向存单签发行咨询存单的真实性，并取得该行签署的在质押期间停止支付和不予挂失的回执。在质押期内，存单到期，借款人与贷款人共同办理兑付后，用于提前偿还贷款本息或转换为储蓄存单继续用于质押。
第二十三条 办理质押贷款，必须将动产和权利凭证移交贷款人保管。经办行应对移交的动产和权利凭证进行登记，妥善保管。权利质押贷款最高金额不得超过质物现值的80%.用动产质押的贷款最高金额按抵押贷款规定掌握。
第二十四条 抵押合同和质押合同的生效日期按《中华人民共和国担保法》第四十一条、第六十四条、第七十六条至第七十九条的规定执行，抵押或质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押或质押合同终止后，应按合同的约定，到原抵押（质押）登记部门办理抵押（质押）注销登记手续，解除设定的抵押权或将质物归还出质人。在抵押或质押期间，对设定的抵押物或质物如造成损坏、遗失，由过错方承担责任并负责赔偿。
第二十五条 借款人不具有足够清偿债务能力时，可提出由经办行认可的第三方提供不可撤销的全额有效保证。
第二十六条 保证人必须符合《中华人民共和国担保法》第七条的要求，《中华人民共和国担保法》第八条、第九条、第十条规定的部门、单位不得作为贷款保证人。
保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在经办行开立有存款账户，并存有一定数额的保证金。
保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在经办行存有一定数额的保证金。
保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款银行认可，原保证合同不得撤销。
第六章 抵押物保险
第二十七条 作为贷款抵押物的财产，借款人需在合同签订前办理保险或委托经办行代办有关保险手续。投保金额不得低于抵押物评估价值，时间不短于贷款期限。抵押期内，保险单由经办行保管。
第二十八条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，经办行应代其续保，发生的费用由借款人承担；在保险期内，如发生保险责任范围以外的毁损，由借款方负全部责任。如发生保险责任范围以内损失，抵押人必须以保险理赔款偿还相应的贷款本息。对理赔款不足以归还相应贷款本息的，由抵押人负责弥补。
第七章 借款合同的变更和终止
第二十九条 借款合同需要变更的，必须经合同各方当事人协商同意，并依法签订变更协议。
第三十条 借款人若提前归还贷款本息，已计收的贷款利息不再调整。
第三十一条 借款人如需延期还款，必须在约定还款日前5天提出延期还款申请，由经办行按程序进行审批，并征得保证人、抵押人、出质人的书面同意（合同另有约定的，按合同执行）。贷款期限5年以下（含5年）的，至多只能办理2次延期，贷款期限5～10年（含10年）的，至多只能办理4次延期，贷款期限10年以上的，至多只能办理6次延期，且每次延期的时间不超过1个月。
第三十二条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
第三十三条 借款人的保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。
第三十四条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，解除设定的抵押权或将质物返还给出质人，借款合同终止。
第八章 抵押物或质物的处分
第三十五条 在下列情况下，经办行有权依法处分抵押物或质物：
（一）借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人；
（二）借款人的法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的；
（三）借款合同期内，借款人不按合同规定的还款计划归还贷款本息的。
第三十六条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，经办行有权向抵押人或其保证人追索应偿还部分；其价款超过应偿还部分，经办行应退还抵押人（出质人）。
第三十七条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。
第三十八条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向人民法院起诉。
第三十九条 借款人有下列情形之一的，贷款银行按《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：
（一）借款人不按期归还贷款本息的；
（二）借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；
（三）未经贷款银行同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押；
（四）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；
（五）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；
（六）借款人与其他经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；
（七）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。
第九章 附则
第四十条 城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。
第四十一条 本实施细则未及之处按国家、中国人民银行及我行有关规定办理。
个人住房贷款管理办法 篇八
最新个人住房贷款管理办法个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：
(1)个人购置住房贷款(包括期房和现房);
(2)个人二手住房贷款；
(3)个人住房装修贷款；
(4)个人家居消费贷款；
(5)个人商用房贷款；
(6)个人住房组合贷款；
一、 个人住房公积金贷款
(一) 个人住房公积金贷款期限和利率
个人住房公积金贷款期限为130年(其中购买二手住房贷款期限为120xx年)，并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限13年。
个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的(含一年)，贷款利率不作调整。
(二) 个人住房公积金贷款额度
购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%;购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。
1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人(含配偶)还款能力的系数计算，其计算公式为：
借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和12个月35%贷款年限(如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方)。
2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%;
3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。
(三)个人住房公积金贷款操作的全过程
1、咨询，领取表格；
2、提出申请；
3、签订借款合同和抵押合同；
4、办理抵押登记手续；
5、办理房屋登记手续；
6、办理房屋财产保险；
7、贷款转帐；
8、每月还款；
9、贷款结清注销。
(四)申请办理个人住房公积金贷款
借款人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行：
1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明(提供原件及复印件);
2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》;
3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据；自建住房的应提供批准建房的文件；
4、贷款银行要求提交的其它证明材料。
借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：
1、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》
2、所购房屋评估报告书
3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄；
4、购房合同
(五)借款人偿还贷款
根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：
1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息；
2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。
借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。
1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。
2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。
二、个人购置住房贷款
个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。
(一)个人住房贷款的期限
个人住房贷款的贷款最长期限是30年。
(二)个人住房贷款利率
个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。
(三)个人住房贷款操作的全过程
个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段：
第一阶段，提出申请，银行调查、审批；
第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款；
第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。
(四)个人住房贷款需提供的资料
借款人在申请个人住房贷款时，首先应填写《个人住房贷款申请审批表》，同时需提供如下资料：
1、借款人资料：(1)借款人合法的身份证件；(2)借款人经济收入证明或职业证明；(3)有配偶借款人需提供夫妻关系证明；(4)有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；(5)有保证人的，必须提供保证人的有关资料。
2、所购房屋资料：(1)借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销(预)售合同》;(2)首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件；(3)贷款人要求提供的其他文件或资料。
(五)办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续
贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：(1)购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件；(2)借款合同、抵押合同各一份；(3)房地产抵押申请审核登记表；(4)全部购房合同；(5)房地产部门所需的其他资料。
房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。
(六)办理个人住房贷款的房屋财产保险手续
房屋抵押是指债务人或第三人(抵押人)以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人(抵押权人)便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。
中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。
房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种：
(1) 以贷款金额保险的：保险费=贷款额度0.5贷款年限；
(2) 以房屋价格保险的：保险费=房屋总价0.5贷款年限；
上述两种投保方式的赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的，按实际损失金额全额赔偿；以贷款金额保险的，按实际损失金额(贷款金额抵押房产的重置价)计算赔偿金额，其赔偿不足的差额部分，由借款人自行承担。
(七)借款人不按时偿还贷款应承担的后果
1、还贷款本息的方式有以下两种，由贷款人和银行共同约定。
(1)等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：
每月还款金额=贷款本金/贷款期数(按月计)+(贷款本金累计已归还本金额)月利率
2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行将依法处置抵押房屋。
(1)借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的；
(2)《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。
(八)借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款
1、年龄在18岁(不含)以下，或在65岁(不含)以上的申请人；
2、不具有完全民事行为能力的自然人；
3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人；
4、已查知有不良信用记录的申请人。
二、个人二手住房贷款
个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过20xx年；贷款期限与房龄之和一般不超过20xx年。
借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：
1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件；
2、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号；
3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；
4、贷款人要求提供的其他文件或资料。
三、个人住房装修贷款
个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。
借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：
1、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料；
2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号；
3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件；
4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。
四、个人家居消费贷款
个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过20xx年。借款人办理个人家居组合贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：
1、购置大件家居商品的合同或意向书原件；
2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号；
3、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件；
4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。
五、个人商用房贷款
个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过20xx年。
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